Verlängerung des Liebhaberei-Prognosezeitraums

Die bisherigen Betrachtungszeiträume bei Liebhaberei wurden sowohl für kleine als auch für große Vermietung um jeweils fünf Jahre verlängert.

Werden Tätigkeiten ohne Gewinnerzielungsabsicht ausgeübt, wird dies im Steuerrecht als Liebhaberei bezeichnet. Gewinne aus der Liebhaberei sind nicht steuerpflichtig, umgekehrt dürfen Verluste aus Liebhaberei (z. B. durch hohe Abschreibungen) weder mit anderen Einkünften ausgeglichen noch in Folgejahre vorgetragen werden.

Bestehen Zweifel, ob eine Vermietungstätigkeit ausreichend Einnahmenüberschüsse abwerfen und somit innerhalb eines absehbaren Zeitraumes ein Gesamtüberschuss erwirtschaftet wird, ist eine Prognoserechnung aufzustellen. Diese hat die zu erwartenden Einnahmen und die voraussichtlich anfallenden Werbungskosten darzulegen, welche zumindest nach Instandhaltung, Abschreibung, Fremdfinanzierungskosten und sonstigen Werbungskosten zu gliedern sind.

Die Liebhabereiverordnung (LVO) hilft vorübergehend verlustbringende, ertragsteuerlich relevante Tätigkeiten zu erkennen.

Große und kleine Vermietung

In der Liebhabereiverordnung wird zwischen „großer“ und „kleiner“ Vermietung unterschieden. Die Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten ist als kleine Vermietung zu qualifizieren. Darunter fällt beispielsweise die Vermietung von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen sowie einzelnen Apartments.

Wird hingegen eine hier genannte Immobilie nicht für Wohnzwecke vermietet oder wird eine größere Anzahl von Eigentumswohnungen (z. B. ein ganzes Zinshaus) vermietet, stellt dies in der Regel eine große Vermietung dar.

Änderungen der Liebhabereiverordnung

Gemäß LVO liegt Liebhaberei dann vor, wenn die Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum keinen Gesamtgewinn bzw. Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt.

Bei der kleinen Vermietung gilt als absehbarer Zeitraum:

• 25 Jahre (bisher: 20 Jahre) ab Beginn der entgeltlichen Überlassung
• höchstens 28 Jahre (bisher: 23 Jahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen

Bei der großen Vermietung gilt hingegen als absehbarer Zeitraum:

• 30 Jahre (bisher: 25 Jahre) ab Beginn der entgeltlichen Überlassung
• höchstens 33 Jahre (bisher 28 Jahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen

Die Änderungen sind bei entgeltlicher Gebäudeüberlassung anzuwenden, bei denen der absehbare Zeitraum nach dem 31.12.2023 beginnt.

Hinweis:
Die Beurteilung, ob eine Einkunftsquelle oder Liebhaberei vorliegt, ist sowohl umsatzsteuerlich als auch ertragsteuerlich von Beginn an essentiell. Sprechen Sie daher im Falle einer beabsichtigten Vermietung frühzeitig mit uns.